Kat Mülkiyeti

ORTAK ALAN ÜZERİNDE KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Kanun metni emredici nitelikte olmadığı için taraflar aksini kararlaştırabilirler.

Yargıtay kararlarına göre ;

Her ne kadar kanun metninde “kat maliki” olarak belirtilse de; kira ilişkisindeki kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da bu alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilmektedirler. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Kat malikleri kullanma hakkına sahip olduğu kadar zarar vermemekle ve giderlere katılmakla da yükümlü tutulmuşlardır.

*Kat malikleri ortak kullanım yerlerini kullanmadıkları iddiasıyla giderlere katılmaktan kaçınamazlar.

Bu doğrultuda;

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliklerine; diğer kat maliklerinden her biri ve kat mülkiyetine tabii yapı yöneticisi, yönetim planına Kat Mülkiyeti Kanununa ve Türk Borçlar Kanununa göre dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki; geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde ipotek kurulması; Kat malikinin, gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinden kira akdine, oturma hakkına veya vb. sebeplerle devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kat malikinin borcu bu şekilde de alınamazsa, mahkeme tarafından tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle mevcut borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilecekleri kurala bağlanmıştır.

Çekilmezlik halinden ne anlamak gerekir?

1. a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
2. b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
3. c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

ORTAK ALANLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

Kat mülkiyetine tabi bir bina; KMK md. 32 gereğince; kural olarak kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Ancak, tüm kat maliklerince yönetim işlerinin bizzat yürütülmesinin uygulamadaki olası zorluklarını da dikkate alan kanun koyucu; aynı Kanununun 34 üncü maddesi ile kat maliklerinin, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceğini düzenlemiştir. Yönetimi devralan kişiye “yönetici”, kurula ise “yönetim kurulu” denilmektedir. Bu kişiler; aynı kanunun 38 ve 40. maddeleri gereğince kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim kurulunca yapılacak değişikliklerin usulen hukuka aykırı olduğu düşünülüyor ise diğer kat malikleri tarafından yönetim kurulu husumet tarafı gösterilecek şekilde gerçek kişi ismi belirtmeye gerek olmaksızın dava açılabilecektir. (Y.18 HD. E. 2004/4688  K. 2004/5394 T. 28.6.2004)

Ortak alan üzerinde yapılacak olan değişiklikler ne şekilde karara bağlanmaktadır?

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Onarım işleri dışındaki işlemler için ise; özellikle ortak alanlarda tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi, reklam verilmesi, kiralanması gibi işlemler nasıl yapılacak?

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür. ( Yargıtay HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)

“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Ana taşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakati ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”( Yargıtay 20. HD., T: 10.06.2019 ve E: 2019/1742 , K: 2019/3845)

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)

“Projesinde asansör bulunmayan altı katlı bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, ana gayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. ve 43. maddeleri kapsamında mütalaa edilebilirse de, dosya içerisinde böyle bir incelemenin kat malikleri kurulunca yapılamadığı ve proje yaptırılıp onaylattırılmadığı anlaşıldığından karar doğrudur.” Yargıtay 18. HD., T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)

“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.” (Yargıtay 5. HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)

“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakati ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

ORTAK ALANLARIN TASARRUF İŞLEMİNE KONU OLMASI

634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzeri kanun koyucu burada daha net bir ifadeyle tüm maliklerin rızasını aramıştır. Yargıtay kararları da bu doğrultudadır.

*Kiraya verilebilecek ortak yerler için ise; kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ve bu kararda da yönetici ya da yönetim kurulu yetkilendirilmiş ise, bunlar tarafından (yönetim kurulu) kira sözleşmesi imzalanabilecektir. Dolayısıyla sözleşmenin bir tarafı kiracı iken diğer tarafı kiralayan olarak yönetim kurulu olacaktır.